Le Loyer à Dakar est l’infernale spirale qui occupe le centre des préoccupations de Grande enquête.

Loyer à Dakar : l’infernale spirale

Se loger à Dakar est devenu un casse-tête pour les jeunes familles qui cherchent à fonder leur cocon. Comment en est-on arrivé là ? La question est sur toutes les lèvres.

La culpabilité, en bonne patate chaude se passe entre les mains des acteurs : bailleurs, agences, courtiers … et même locataires.

Chacun cherche à se donner bonne conscience et incriminer l’autre. Malgré les ajustements législatifs, le mal persiste.

Une loi sur le loyer, sept ans après…

En 2014, le président de la République mettait fin à plus d’une décennie marquée par la hausse du prix du loyer. L’Assemblée nationale avait voté la loi portant sur la baisse des loyers n’ayant pas été calculés suivant la surface corrigée.

La loi sur la baisse des loyers énonce que « les prix des loyers des beaux à usage d’habitation, à l’exclusion de ceux dont la fixation a été obtenue suivant la méthode de la surface corrigée, sont baissés.

La baisse des loyers s’applique en fonction des tranches établies comme suit : une baisse de 29% pour les loyers inférieurs à 150 000 FCFA, 14% pour ceux compris entre 150 000 F CFA et 500 000 FCFA et 4% pour ceux supérieurs à 500 000 FCFA ».

Cette loi, promulguée par le Chef de l’Etat, est entrée en vigueur après sa publication au Journal Officiel daté du 22 janvier 2014. L’intention manifeste du Président sénégalais s’est heurtée à la ruse de certains propriétaires.

Tripatouiller la loi pour augmenter à nouveau

Une hausse considérable s’est déclarée sur beaucoup de maisons en location depuis 2014, année d’adoption de la loi sur la baisse. Ceci a été l’œuvre de bailleurs qui ont décidé d’interpréter la loi.

L’article premier de la loi dispose : « A compter de l’entrée en vigueur de la présente loi, les prix des loyers des baux à usage d’habitation, à l’exclusion de ceux dont la fixation a été obtenue suivant la méthode de la surface corrigée, sont baissés… »

Tous les loyers qui n’étaient pas établis selon le calcul de la surface corrigée devraient à présent être soumis à la loi. Il s’agissait de baux à usage d’habitation en cours.

Des propriétaires ont certes accepté et ont diminué, une autre catégorie a décidé de réévaluer leurs maisons sur la base de la surface corrigée et donc de fixer le loyer sur cette base. Ce qui a rendu cher car la majeure partie se basait sur les prix qui se pratiquait.

Bien que des sanctions soient prévues par la loi de 2014, ces actions ne sont pas prises en compte.

Le prix du loyer dépend… de la valeur de l’immeuble

L’article 572 du Code des Obligations Civiles et Commerciales, se basant sur la loi 84-12 du 4 janvier 1984 modifiée par la loi n°98-21 du 25 mars 1998 stipule « Que le bail soit à durée déterminée ou à durée indéterminée, le montant du loyer est fixé par rapport à l’évaluation faite de la valeur de l’immeuble ».

Une valeur qui est calculée selon les barèmes cadastraux.

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Comment Dakar est devenu si cher ?

2000, l’année de déclic

Avec l’alternance politique et l’avènement du siècle nouveau, d’importants projets ont vu le jour notamment ceux immobiliers. Il faut retenir que bien avant, dans les années 80, le loyer à Dakar connaissait une instabilité des prix. Sur ces entrefaites, une loi avait été adoptée pour sanctionner tout contrevenant.

Mais, dans la première décennie des années 2000, l’enjeu économique est notable et des investisseurs envahissent le champ de l’immobilier.

A côté, le boom démographique a rythmé la capitale en forte croissance. La concentration des services et sièges sociaux a participé à rassembler plus de personnes à Dakar.

A l’heure où la location devient de plus en plus chère, Dakar compte plus de 3 millions d’habitants en janvier 2021.

En 2004, une enquête de la Direction de la prévision et de la statistique faisait état du taux de ménages en location. Ainsi, en 2005, une enquête de l’Ansd révèle que sur les 176.602 ménages en location, la région de Dakar vient de loin en tête avec 71%.

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En mai 2013, 45,4% des ménages dakarois et 18,5% de ceux des autres villes sont locataires tandis que seulement moins de 2% des ménages ruraux est locataire.

Dans l’exposé des motifs de la proposition de loi de 2014 portant baisse des loyers qui n’étaient pas calculés selon la surface corrigée, il est noté que « la hausse du coût des loyers est de l’ordre de 256,06% dans la région de Dakar de 1994 à nos jours, tandis que le coût moyen de construction des logements n’a connu qu’une augmentation de 44,04% ».

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ABDOUL KAMBANE DIEDHIOU, VICE-PRESIDENT FACIS

« Le loyer a augmenté de 200% entre 2014 et 2021 »

Les agences immobilières pullulent à Dakar. Ceci n’est pas un facteur de résolution de la problématique de la cherté de la location dans la capitale. En effet, la libéralisation du secteur dans les années a jeté les bases du dérèglement du métier.

Dans cet entretien, Abdoul Kambane Diedhiou, fondateur de l’agence « Mon agent immobilier » et par ailleurs, vice-président de la Fédération des agences et courtiers immobiliers du Sénégal (Facis), revient sur les dérives du métier.

Quelle est la part des agences immobilières dans la problématique du loyer cher à Dakar ?

Un petit rappel s’impose avant d’aborder le fond de la question. En 1982, une loi relative aux activités de promotion, de transaction et de gestion immobilières, d’études et de conseil en organisation et en gestion d’entreprises et de conseil juridique a été adoptée.

Ainsi, avec les décrets d’application, le métier était bien encadré. Pour ne pas être exhaustif, la loi obligeait une assurance de responsabilité civile, une caution de départ de 6 millions et une maîtrise en Droit.

Mais depuis les années 2000, avec la libéralisation du secteur, il faut juste s’inscrire comme société de prestation de service en immobilier dans le registre de commerce.

Ceci marque le début de la déréglementation. Les agences ont commencé à pousser comme des champignons dans Dakar. La plupart d’entre elles exerce dans l’informel.

Ces dernières sont créées par certains spéculateurs qui l’utilisent dans le but de rentabiliser leur investissement en moins de 10 ans. Sans éthique et formation professionnelle, motivés par le gain rapide, ces acteurs de circonstances contribuent énormément au jeu spéculatif par méconnaissance des lois et de la déontologie qui régissent le métier.

Personnellement, la responsabilité des agences est beaucoup plus dans la diffusion d’information à caractère spéculative sous le couvert d’investisseurs véreux.

Plusieurs propriétaires préfèrent créer des soi-disant agences immobilières pour influer sur les prix et avoir un meilleur taux de rentabilité. Une chose que nous dénonçons en tant que professionnel de l’immobilier.

Les agences immobilières ne sont, en réalité, que des acteurs intermédiaires entre le marteau du propriétaire et l’enclume du locataire mais le problème est ailleurs.

Il vient d’où alors ?

Pour rappel, le Sénégal se base toujours sur la surface corrigée, confirmée par la loi sur la baisse du loyer de 2014. Cette loi avait pour objectif de faire baisser les loyers en imposant un certain taux de réduction aux propriétaires n’ayant pas fixé le loyer par la surface corrigée.

En attente d’une baisse, nous avons tous assisté à un effet contraire qui a fait boule de neige. Les loyers se sont envolés de manière incontrôlée.

Le réel problème responsable de cet effet papillon réside dans la méthode de calcul du loyer. La surface corrigée, étant une méthode cadastrale de calcul de loyer, empruntée de la colonisation, a toujours eu pour objectif de définir le loyer taxable par les impôts. Cette loi est plus un instrument fiscal d’aide à la taxation qu’un régulateur de loyer.

Dans ce mode de calcul, le taux de rentabilité locative de 14% est imposé pour le calcul du loyer. Ledit taux est carrément en déphasage avec la réalité du marché sénégalais, car la rentabilité locative est bien inférieure.

La loi de 2014 est intervenue au moment où le taux de rentabilité locatif réel était stable autour de 6 % à 8% pour les loyers à usage d’habitation après une hausse vertigineusement entre 2000 et 2012.

En appliquant le barème de 14% requis par la surface corrigée, les propriétaires réussissent à gagner délibérément 8% de plus sur le taux de rentabilité soit une augmentation de près de 80% du loyer.

Les propriétaires ayant découvert ce levier financier pour augmenter leur loyer du simple au double.

Même les propriétaires, n’étant pas dans la logique spéculative, se sont alignés pour éviter d’être les victimes de la loi. Ce qui s’en suit est vécu par tous, préavis propriétaire, rafistolage de propriété et augmentation par la surface corrigée et le tour est joué. Les loyers flambent.

Le président de la République, voulant bien faire et soulager la masse sociale, a pris une décision salutaire d’une baisse du loyer pour une partie vulnérable de la société.

Néanmoins, certains acteurs ont trouvé des voies et moyens pour la contourner. Dans ce genre de situation, Il faut avoir l’œil d’expert pour une analyse parfaite.

Tant que nous nous baserons sur la surface corrigée pour le calcul du loyer au Sénégal, le loyer sera toujours élevé parce que le foncier est très spéculatif, les constructions très couteuses et le financement est très abusif avec des taux de 10% TTC en moyenne inférieure au taux de rentabilité réel du marché.

Les chiffres sont parlants : avant 2000, il y avait 54% de propriétaires contre 46% de locataires en se référant l’étude de l’ANDS de 2010 sur les loyers.

De nos jours, nous observons un taux 64% de locataires contre 36% de propriétaires en 2021. La cherté du loyer est le principal obstacle de l’accès à la propriété du sénégalais lamda.

Quelles sont les solutions pour bloquer les inflations futures ?

Les inflations immobilières au Sénégal peuvent être régulées en impactant de manière fortes et systématiques sur le secteur, les acteurs, les politiques. Les solutions primordiales sont au nombre de tris :

Il y a d’abord, la régulation du secteur et l’accès au métier d’agent immobilier. L’Etat se doit de contrôler l’accès au métier d’agent immobilier au Sénégal sous l’égide d’organisation telle que la FACIS qui regroupe plus de 300 agences et courtiers immobiliers.

Dans cet élan de régulation, nous avons depuis 2017, soumis au ministère du Commerce un document basé sur une étude rigoureuse des membres de la FACIS avec des experts renommés et en conformité aux réalités du métier, une proposition sur le nouveau cadre réglementaire de l’agent immobilier au Sénégal. Nous sommes toujours en attente d’une suite favorable.

L’autre solution est relative au mode calcul basé sur un indice de loyer national. Ainsi, le calcul du loyer doit se faire sur une analyse pertinente du marché avec l’appui de l’ordre des experts immobiliers, des notaires et la chambre d’agences immobilières, la FACIS et non des associations consuméristes qui ne maîtrisent rien en matière immobilière. Seul cet indice de loyer publié périodiquement pourra faire foi dans le calcul de loyer.

La troisième et dernière solution concerne la politique de loyer social. En effet, l’Etat du Sénégal doit mettre en place une politique de loyer social en partenariat avec les agences immobilières et les structures étatiques telles que la Sicap, SNHLM et la CDC.

Dans tous les pays occidentaux, les loyers sociaux représentent au moins 34 % du parc locatif pour contrecarrer les offres du privé. Ceci permettra de stabiliser l’offre locative et réduire l’impact du secteur privé dans la spéculation immobilière.

Enfin, nous lançons un appel au gouvernement de bien vouloir interagir avec les vrais acteurs du métier pour un impact réel des politiques gouvernementales en matières immobilières.

A noter, par ailleurs, que les agences immobilières doivent toucher entre 4 et 6% de commissions selon la valeur du loyer mensuel.

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Dakar, de petits locaux aux grands prix

Le luxe est souvent déterminé par un point : un prix exorbitant. Moindre coût ne rime pas avec somptuosité surtout en matière d’habitation. Ceci devient totalement erroné à Dakar puisqu’on débourse de grosses sommes pour se retrouver avec… un petit nid.

Admis dans une école de formation privée, cet étudiant doit d’urgence se loger avec ses 75 000 FCfa, budget dégagé par ses parents pour lui assurer son logement durant l’année.

Rendez-vous est donné à ce jeune Malien par une agence immobilière. Il présente son budget et explique à l’agent ce dont il a besoin à savoir un studio américain dans une zone sécurisée et calme.

L’agent écoute religieusement le choix visiblement présomptueux de l’étudiant.

« Avec votre budget j’ai bien peur que vous n’ayez qu’une chambre avec salle de bain, cuisine partagée dans des quartiers comme Fass, Colobane ou Gueule Tapée », entame l’agent avant de continuer « je vous suggère ces quartiers car vous serez un peu au centre de la capitale, la banlieue sera très loin de votre école… ».

Alpha, manifestement pas conquis prend congés. Il est impensable de se retrouver dans un petit local alors qu’au Mali pour moins de son budget, il avait un appartement, mieux qu’un studio.

Grosse déception ! Il s’agit de son troisième rendez-vous et les avis convergent tous. Devant l’urgence il se résigne et partager les frais de location d’un ami qui l’a accueilli en raison d’une participation de cent mille francs.

Cherté des terrains, coût des constructions, excuse des bailleurs
« J’ai acheté mon terrain vide à 30 millions de Fcfa, le coût total des travaux, des aménagements m’a coûté près de 200 millions de Fcfa car il s’agit de grands standings. Je ne peux bazarder mes appartements », lance ce propriétaire d’une villa sis à Liberté 6, qui préfère garder l’anonymat.

Ceci lui permet de veiller sur les occupants et de faire le tri. « A ce prix, les locataires ont un certain niveau de vie et ils prendront soin des locaux », crache-t-il au bout du fil. L’idée de diminuer ses prix n’est pas envisageable.

« Que ceux qui ne peuvent payer, aillent se chercher un logis à leur budget », lance-t-il d’un air hautain.

L’avis de ce propriétaire, dans une logique de rentabiliser sa maison rapidement est partagé par la plupart des bailleurs.

Seynabou Lô, la retraite sonnée, a acquis un terrain nu dans la zone sacré cœur 3 à hauteur de 40 millions de Fcfa avec des travaux qui ont été encore plus chers.

De ce fait, elle a fait un prêt bancaire, cumulé à la participation financière de ses enfants, afin de couvrir la moitié de ses charges. Elle paie les impôts à hauteur de 30% sur ses recettes locatives. Du coup, après calcul, il lui faut 20 ans pour avoir un retour sur investissement.

L’appât de gain est un élément essentiel dans la démarche des bailleurs qui en deviennent « déshumanisés » selon certains locataires.

Dans les faits, l’Ansd informe que le coût de la construction des logements neufs à usage d’habitation a progressé de 2,4% au premier trimestre de 2021.

Cette évolution résulte essentiellement de celle des prix des « matériaux de construction », du coût de la « main d’œuvre » et de la « location du matériel ».

Toutefois, le coût des « moyens de gestion » a baissé au cours de la période sous revue. En variation annuelle , il a augmenté de 4,8%.

Comme garantie, le bulletin de salaire

Un peu plus loin de Sacré Cœur, le quartier de Castors s’érige. Les prix pratiqués dans cette zone varient selon l’état de nouveau ou d’ancien de l’habitation.

Un appartement de deux chambres dont le salon est prévu dans la cour. Un appartement dont les fissures se dévoilent derrière l’énorme couche de peinture.

L’accès au logis est facilité grâce à un escalier formant une courbe et dont les conditions de sûreté sont très douteuses. Mariama Sarr y vit avec son époux, agent dans une structure de l’Etat.

La fonction de son mari a été importante dans l’acquisition de cet appartement. Le bulletin de salaire a été exigé. Cette nouvelle pratique se répand de plus en plus.

Priorité donnée aux non sénégalais, au détriment des familles nombreuses

Un petit tour sur les sites de location d’appartements permet de noter des annonces proposant la location d’appartements de tout type.

Quelques annonceurs contactés, des courtiers pour la plupart nous disent clairement « le propriétaire de la maison ne souhaite pas louer aux familles nombreuses. Priorité est donnée aux couples, célibataires ou étudiants étrangers », indiquent-ils au bout du fil.

Youssoupha, un courtier qui a bien voulu nous fournir des explications, est d’avis que selon les expériences des bailleurs, les catégories précitées sont les bons payeurs.

« Les familles nombreuses laissent souvent vos maisons dans de piètres états et s’en vont avec beaucoup d’arriérés », dit-il. « Nous les courtiers, nous ne faisons que ce que les bailleurs nous demandent », conclue-t-il.

Un argumentaire que Fallou Mbaye, propriétaire de maison ne réfute pas.

« Il faut veiller à nos biens. Il arrive de louer aux familles nombreuses, mais les problèmes surgiront tôt ou tard, car, les fréquentations seront multiples, l’appartement sera gâté », martèle-t-il.

Ce retraité, a investi dans son immeuble de trois étages afin d’avoir des revenus mensuels. La location, il y veille au gré.

Les courtiers, un élément de taille

La manière de faire souvent ponctuée par une désorganisation de leur travail pousse à réfléchir sur leur gain.

En plus de la visite de 2000 Fcfa exigée par la plupart des courtiers, ils exigent une commission. Des sommes qui peuvent aller jusqu’à l’équivalence d’un mois de loyer.

C’est un des métiers les plus désorganisés. La dénomination réseau leur va mieux.

« Nous nous connaissons tous selon la zone », explique Youssoupha, courtier depuis plus de dix ans. A la base, il était gardien de maison, à force d’indiquer les demandeurs de logement, il a fini par délaisser son métier pour être courtier à temps plein.

Leur boulot consiste à repérer les maisons en location ou en vente et de se passer le message. Dès que la maison trouve acquéreur, ils touchent une commission.

Certains disent non : une pétition lancée

Devant cette flambée du prix de la location, quelques acteurs ont entrepris une démarche afin de se faire entendre. Ainsi, Ndeye Fatou Ndiaye a lancé une pétition. La conseillère commerciale s’est basée de son expérience personnelle pour établir cette pétition que plus de 4 000 personnes ont déjà signée.

« J’ai très tôt été confronté à « la vie locative », aux bailleurs à la recherche, aux courtiers et agences immobilières depuis mes années à la fac où il a fallu se loger pour être proche de l’UCAD avec nos camarades, vu que nos parents habitaient soit hors de la ville de Dakar soit dans les régions », explique-t-elle sur les raisons de sa motivation.

« Donc j’ai toujours vu l’anarchie qui règne dans ce milieu-là en partant des droit de visite à 2000 Fcfa jusqu’au 4 mois demandés pour la caution, et depuis les années 2009 jusqu’à présent ça va de mal en pis », dit-elle.

Ainsi, sa mésaventure avec la location a continué puisqu’elle a eu à porter maints bailleurs devant la justice.

« Je sais combien il est difficile d’interagir avec les bailleurs et autres agences, donc en septembre 2020, étant en pleine recherche de logement avec mon mari on en parlait et je retraçais ce que j’avais vécu en tant que locataire, les injustices, arnaques et autres fourberies et comme ça assise dans mon salon j’ai lancé la pétition », explique-t-elle.

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Une initiative de plus en plus vulgarisé sur les réseaux sociaux.

Quelques pistes de solutions

Souleymane Ndiaye, président d’Eco Citoyen, association citoyenne pour la protection du consommateur et de l’environnement, a réfléchi sur quelques solutions à adopter pour mettre fin aux abus dans le secteur du loyer.

Il exhorte l’Etat à mettre fin à la spéculation foncière. « L’État central lui-même et ses différents démembrements doivent arrêter de favoriser la spéculation sur le foncier en encadrant la revente des biens fonciers qu’il a alloués.

Il est inconcevable de bénéficier de terrains à titre quasi gracieux et de les revendre à des prix hors normes », entame-t-il avant de suggérer une fixation immédiate du plafonnement des loyers.

Dans le même sillage, M. Ndiaye invite à former un observatoire du loyer et lui allouer un corps d’assistance composé de jeunes diplômés en Droit afin qu’ils assistent dans l’élaboration des contrats de location.

Toujours selon le président d’Eco Citoyen, les contrats seront enregistrés au niveau des mairies.